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    对于本轮楼市调整周期而言,5月份是标志性的月份,百城新房价格结束连续23个月的环比上涨后,从5月份开始进入下降通道。十大城市中有8个城市的新房价格开始下跌,而一线城市中,仅有北京环比上涨0.69%,其他三个城市则全部下跌。继4月份出现首次下跌后,5月份二手住房价格继续下跌,交易活跃的10大城市主城区二手住房价格环比跌幅从4月份的0.06%扩大到0.83%,十大城市中八个城市的二手住房价格下跌,一线城市则全部下跌。

    根据前两轮调整的经验看,随着成交量逐月下滑,房价下跌尽管会稍晚一些,但下跌是迟早的事情。这一方面缘于前期购房需求释放太快、房价上涨过快,市场上的购房平均支付能力下降,只有通过一定降价才能使得房价与住房支付能力匹配;另一方面,在市场调整时期,购房者对于市场前景预期表现出悲观情绪,需要通过降价来活跃销售气氛、提振市场情绪;此外,“以价换量”回笼资金,是开发商缓解库存和资金链压力的常规选择。

    本轮降价呈现出由点及面的特征,从局部地区(如华东)向全国蔓延、由中小开发商向全部大中小开发商蔓延。不同于前两次调整由从上到下的紧缩性调控政策引致,本次调整并未由调控政策收紧引发,更多的是行业自身调整的结果。同时,国家对于经济下滑的容忍度在提升,再加上银行贷款利率明显上升,预计本轮调整周期会比较长、幅度也会比较大。从价格最高点转为价格首次下降,前两次楼市调整分别经历了11个月和8个月,而本次调整从2013年10月份的房价最高点到首次下降的今年5月份,经历了7个月,可以得到此次调整比较剧烈的结论。

    笔者认为,驱动本轮调整幅度较大、调整剧烈的因素主要有三方面:一是房价在连续上涨10多年并创历史新高的情况下,居民的住房支付能力总体上下降。本世纪以来,我国城市房价整体呈上涨态势。过去十年,中国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%,一线和二线重点城市的房价10年来上涨4-5倍,而核心区的房价上涨5-8倍左右,二三线城市的房价上涨2.2倍左右,全国平均房价上涨1.45倍;二是住房供应过剩、无效供应的问题显现。我国城镇人均住房套数从2008年的0.74套增长到2013年的人均1.1套,住房短缺的问题解决,供应过剩的问题开始凸显。另外,近年来供应大多偏向主城区以外,公共配套建设滞后,开发商和购房者过度追求房价上涨收益,住房实体供应的有效性下降,也到了需要通过降价来去泡沫、去无效供应的时候;三是开发商资金链超预期紧张。目前出于风险的考虑,银行开发贷款依旧偏紧,而在国家清理影子银行、紧缩地方债务的情况下,2010年以来成为重要融资渠道的信托、资产管理、委托贷款等也开始趋于紧缩,再加上2012年以来地价高企,占资金来源40%多的销售回款成为保卫资金链的关键,降价销售以缓解资金链压力成为开发商的首选。

    值得注意的是,在整体下调的背景下,结构性的分化问题比较突出。本轮调整初期,重点一、二线城市成交量下滑幅度较大,同比跌幅在30%左右,主要源于对需求的过分透支以及房价在2013年过快上涨;而二三线城市则由于在2012年以来已经有所调整,今年以来的下滑幅度并不大。因此,在本轮调整周期开始,去年底和今年初普遍认为比较坚挺的一、二线重点城市的房价开始下跌。

    但是,对于住房需求集中、引领全国楼市的一二线城市来说,房价下跌是好的迹象。从笔者近期调研的情况来看,一线城市新盘定价比较合理、加推盘合理降价,都能够取得不俗的销售业绩。CREIS中指数据显示,42个城市成交量在5月第三周(5.19-5.25)环比回升6%,一二三线城市分别回升3%、3%和18%;5月第四周(5.26-5.31)环比回升3%,一二三线城市分别回升15%、8%和-24%。此前一直比较疲软的重点城市(特别是一线城市)销售向好迹象明显,上海、广州、深圳、南京和武汉等重点城市近期推盘16个,整体去化良好。重点城市(特别是一线城市)通过适度降价实现低位启稳是好兆头,有利于激活市场需求、防止过度悲观。

    考虑到半年业绩考核,再加上二季度为销售淡季,主要城市库存攀升为开发商“以价换量”形成倒逼,预计2-3季度开发商整体“以价换量”的策略不会改变,全国范围内的房价下跌周期开启。同时,银行按揭贷款紧缩性政策已经见底,尽管贷款利率会上浮,但购房者对此已经认可。但是,未来贷款发放规模会增加、节奏会加快,这可以对开发商“以价换量”的策略形成强大支持。另外,通过房价适度下跌来暴露和解决楼市过快发展中的一些体制性问题,渐进去泡沫、去杠杆,以利于行业在未来更好地发展,是监管层在楼市调控上的基本态度。

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    本是不法勾当,一男子却四处散发名片,乱贴广告,招揽信用卡套现业务。昨日,龙岗警方通报了一起利用POS机套现非法经营案,25岁的犯罪嫌疑人袁某腾非法套现约200万元,收取佣金约4万元,被警方依法刑拘。

    经办此案的龙岗公安分局坂田派出所有关人士介绍,5月31日上午10点左右,该所民警在走访中接到群众举报,称在龙岗坂田街道和磡村某大厦701房有人从事POS机非法套现。当天下午1点多,抓捕行动开始,办案民警进入后,当场将正在从事套现工作的袁某腾抓获。

    <p>经审讯,袁某腾对其利用POS机进行信用卡非法套现和代还款业务并收取高额手续费的犯罪事实供认不讳,并供述其今年以来,已使用3台POS机套取金额约200万元人民币,收取佣金约4万元人民币。

    <p>目前,袁某腾已被龙岗警方依法刑拘,此案正在进一步审理之中。(见习记者 卞德龙 通讯员 周海生)

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